[4분기직업전환 프로그램]
직장인을 위한 실전 부동산 경매, 아는만큼 보이는 임대차법 완전정복 - 6회차(종강)
강의주제:
- (진행중인 사건 분석) Ⅲ
- 임차인의 배당의 문제가 된 사안과 임차권등기와 관련 실제 사건 분석
강사:
김병진:
- 고려대학교 평생교육원 법원, 부동산경매 교수(2006년~현재)
- 남양주시청 법원 부동산 경공매 강의(2008년~현재)
- (주)정인하우징 총괄고문(2019년~현재)
- 한국 방송통신대학교 본 과정 겸임 교수(2017년~2018년)
직장인을 위한 실전 부동산 경매, 아는만큼 보이는 임대차법 완전정복' 6회차(종강)가 현장 강의로 진행 되었습니다.
사업 담당자인 노윤지 주임은 오늘 강의가 부동산 경매와 임대차법에 대해 실질적인 이해를 돕기 위해 기획된 시리즈의 마지막 회차였음을 언급하며, 참가자들의 적극적인 참여와 관심에 감사를 표했습니다.
노 주임은 강의 종료를 맞아 다음과 같은 소회를 밝혔습니다.
"이번 강의는 단순히 지식 전달에 그치지 않고, 참가자들이 실질적인 사례와 실무 팁을 통해 경매 시장에 보다 자신 있게 접근할 수 있는 계기가 되길 바랐습니다. 앞으로도 여러분의 성장을 돕는 다양한 교육 프로그램을 기획할 예정이니 지속적인 관심 부탁드립니다."
더불어 강의 이후에도 실무에 필요한 자료나 정보를 제공하는 방안을 검토 하겠다고 덧붙였습니다.
이번 강의는 부동산 경매와 임대차법의 실제 사례를 통해 실전에서 바로 적용 가능한 지식을 제공하고자 마련되었습니다. 김병진 교수는 다년간의 강의 경험과 실무 사례를 바탕으로, 복잡한 법적 쟁점을 명쾌하게 정리하고 실질적인 전략을 제시했습니다. 특히 이번 강의는 시리즈 강의의 마지막 회차로, 핵심 내용을 정리하고 심화된 사례를 다루며 수강생들의 이해를 돕는 데 중점을 두었습니다.
강의 내용 및 주요 사항
1. 진행 중인 사건 분석
실제 경매 및 임대차 사례를 바탕으로 법적 쟁점과 실무 분석이 진행되었습니다.
임차권의 중요성: 임차권 보호와 대항력 기준에 대한 설명과 함께 전입신고 및 점유 요건이 실제 경매에서 어떻게 작용하는지 소개했습니다.
대항력과 배당: 우선변제권 확보와 배당 순위 결정 요건을 구체적으로 설명하며, 복잡한 법적 문제를 사례와 함께 풀어냈습니다.
사례 분석:
사례 1: 한 아파트의 경매 사례를 통해, 근저당권 이후 전입한 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없는 상황을 분석했습니다. 전입신고 시점과 임대차보호법 적용 기준이 배당에 어떤 영향을 미치는지 설명했습니다.
사례 2: 건물과 토지의 소유권이 분리된 경매 사건에서 법정지상권이 설정되지 않은 경우, 건물 철거 청구권이 발생할 수 있음을 사례를 통해 다루었습니다.
2. 임대차 관련 주요 쟁점
김 교수는 임대차보호법과 관련된 핵심 쟁점들을 심층적으로 설명하며 실질적인 대처 방안을 제시했습니다.
대항 요건 : 점유와 전입신고 타이밍이 대항력 및 배당 순위에 미치는 영향을 강조했습니다.
확정일자 : 확정일자가 경매에서 배당 권리에 미치는 영향을 구체적으로 설명했습니다.
임차권 등기 : 임차권 등기의 효력과 경매에서 임차인이 이를 활용해 권리를 보장받는 방법을 논의했습니다.
사례 1:
한 아파트의 경매 사례를 통해, 근저당권 이후 전입한 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없는 상황을 분석했습니다. 전입신고 시점과 임대차보호법 적용 기준이 배당에 어떤 영향을 미치는지 설명했습니다.
사례 2:
건물과 토지의 소유권이 분리된 경매 사건에서 법정지상권이 설정되지 않은 경우, 건물 철거 청구권이 발생할 수 있음을 사례를 통해 다루었습니다.
3. 사건의 심층 분석
구체적인 사례를 통해 경매와 임대차 관련 법적 쟁점을 심층 분석했습니다.
사례 3:
공장 부지와 건물이 함께 경매에 나온 경우, 해당 부지가 가축 사육 제한 구역으로 지정된 사실을 간과해 입찰 후 활용이 어려워진 사례를 분석했습니다. 이는 매각 물건명세서와 지역 제한 요건 검토의 중요성을 강조하는 사례였습니다.
사례 4:
개인 간의 소액 채권이 임대차보호법 상의 대항력보다 우선되는 예외적인 상황을 다루며, 말소기준권리 설정 이전의 소액 임차인의 배당 우선순위 변동 사례를 제시했습니다.
사례 5:
다세대 주택 경매 사건에서, 미등기 건물이 포함된 사례를 통해 경매 절차에서 제시외 물건의 분석과 낙찰자의 법적 책임에 대해 논의했습니다.
4. 특별 논의
심화된 주제를 다루며 참석자들의 이해를 돕고 실무 적용 가능성을 넓혔습니다.
NPL (부실채권) 거래: 부실채권의 가치 평가 및 낙찰 후 관리 방안에 대해 실무적으로 접근했습니다.
매매 접근법: 경매보다 매매가 유리한 조건에서의 투자 전략을 비교 분석했습니다.
경매 절차: 말소기준권리 이후의 권리자들과의 분쟁 가능성을 사전에 차단하기 위한 전략을 논의했습니다.
강의에서 제시된 실무 팁
가. 권리 분석의 중요성:
등기부등본에서 말소기준권리와 후순위 권리를 철저히 분석하여 경매 참여 전략을 세우는 법을 강조했습니다.
나. 매각 물건명세서 확인
부동산 사용 상태, 제시외 물건, 종물 및 부합물의 법적 지위를 명확히 분석해야 한다고 설명했습니다.
다. 경매 대금 완납 이후 절차
소유권 이전 등기와 기존 등기 말소 절차를 상세히 설명하며 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방하는 방법을 제시했습니다.
라.지역별 부동산 특성 분석
강원도 및 경기 외곽 지역의 경매 물건 사례를 통해 지역별 특징과 개발 가능성을 분석하는 방법을 소개했습니다.
강의를 마치며 김병진 교수는 이번 강의를 통해 경매와 임대차법에 대한 심도 있는 논의를 진행할 수 있어 보람을 느낀다고 말했습니다.
"부동산 경매는 단순히 법적인 문제를 푸는 과정이 아니라, 개인의 투자와 미래를 설계하는 중요한 도구가 될 수 있습니다. 단순히 가격 경쟁이 아니라, 법적 권리 관계를 명확히 이해하고, 분석과 전략을 통해 투자 기회를 최적화하는 과정입니다. 이러한 과정을 체계적으로 배우면 시장의 진입 장벽을 낮출 수 있습니다. 강의를 통해 여러분이 각자의 상황에 맞는 실질적인 해법을 찾는 데 도움이 되었길 바랍니다.“ 더불어 "지속적으로 관심을 갖고 꾸준히 학습하는 것이 부동산 경매 성공의 핵심"이라며, 앞으로도 강의를 통해 만날 기회가 있기를 희망한다 라는 메시지로 강의를 마무리했습니다.
수강생들은 강의의 실질적인 사례 분석과 구체적인 전략 제시에 높은 만족감을 나타냈습니다. 특히, 심층적인 사례를 통해 경매와 임대차법의 복잡한 문제를 이해하는 데 큰 도움이 되었다는 평가가 많았습니다.
질의응답을 통해 참석자들은 실무에 적용할 수 있는 인사이트를 얻으며 마지막 회차 강의에 대한 높은 만족도를 보였습니다.
에필로그
부동산 경매라는 주제가 다소 어렵게 느껴질 수 있지만, 이번 강의는 그 진입장벽을 낮추고 새로운 가능성을 발견하는 계기가 되었을 것이라 확신합니다. 앞으로도 이런 기회가 더 많아지길 기대해 봅니다.
중장년사업지원단
조희정