▶▶2차시 학습목표 ◀◀
<임대차보호법>
- 공매사례별 임대차 권리분석
올해 상반기 개설된 경매가 개인간의 채무관계를 해결하기 위한 것이라면 공매는 국세징수법에 의한 압류재산을
매각하는 것입니다.
경매는 민사집행법을 근거로 일반 사적인 채무 관계를 해결하는 것이고 공매는 국세징수법을 근거로 공적인 채무 관계를
해결하고자 부동산이나 동산을 매각하는 것입니다.
최근에는 경매 못지않게 공매에도 많은 분들이 관심을 가지고 계신데요, 쉽게 말해서 국가에 세금 등의 체납으로 인하여
압류된 부동산 혹은 동산을 국가 기관에서 공개적으로 파는 것을 공매라고 생각하시면 됩니다.
경매는 법원에서 진행되고, 공매는 한국자산관리공사가 지정한 장소나 한국자산관리공사가 운영하는
【온비드】에서 확인이 가능합니다.
오늘도 강의실은 빈자리가 없을 만큼 열정 가득한 수강생들로 붐볐답니다.
강사님의 봄학기 강의를 수강하신 분들 중 적지 않은 분들이 또 보이시네요^^
오늘은 2차시로 공매를 학습하며 가장 중요한 ‘권리분석’을 살펴보았습니다.
좋은 물건을 낙찰받았다고 해도 임차인이 대항력을 갖는다면 즉, 임차인의 계약기간이 아직 남아있고,
보증금을 반환해줘야 하는 책임이 낙찰자에게 있다면 좀 더 꼼꼼한 권리분석이 필요합니다.
【주택임대차 보호법】에 따르면 부동산 공부 상으로 상가, 공장으로 되어 있더라도 건물의 내부 구조를 변경하여
사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호 대상이 되는 주거용 건물로 본다고 합니다.
하지만 영업을 목적으로 임차한 여관, 호텔과 임대인의 허락 없이 용도를 변경하여 건물을 사용하였을 경우 등에는
임대차 보호법상의 보호를 받지 못한다고 하니 공매 신청 전 꼭 확인하시기 바랍니다.
강사님은 한국자산공사의 ‘온비드’에 올라온 여러 공매 건을 예시로 들어 수강생들이 쉽게 이해하도록 설명하셨는데요,
그 어려운 공매가 조금씩 허물을 벗고 모습을 드러내는 듯 하네요^^
일례로, 5층 건물의 5층에 위치한 물건의 경우 엘리베이터가 있는 것과 없는 것은 상당한 차이가 나며,
노후 생활비를 위해 원룸 빌딩을 낙찰 받은 경우에도 불법으로 개조해 방의 수를 늘린 경우는 없는지 자세히 살펴본 뒤
공매에 임할 것을 주문하셨습니다.
이제는 관점을 달리해, 우리가 임차하여 살고 있는 집이 경매 또는 공매로 넘어갔을 경우, 우리는 어떻게 해야
‘대항력을 갖춘 임차인’으로 보증금을 지킬 수 있을까요?
우선 대항력을 갖춘 임차인이 되기 위해서는
1) 임차인이 주택을 인도받아야 하고, 즉 점유를 하고 있어야 하고
2) 임차인이 주민 등록 전입을 하여야 하며
3) 선순위 임차권자여야 합니다.
다시 말해 〚말소 기준권리〛가 되는 근저당 등 보다 늦으면 대항력이 없다고 하니 임대차 계약 시 잘 살펴봐야겠습니다.
마지막으로 《최우선 변제권》에 대해 알아보았는데요, 최우선변제권이란 근저당같은 선순위 권리보다 확정일자가 뒤에 있어
보증금을 돌려받지 못하는 경우라도 일정한 조건 즉,
1) 임차인이 주택을 인도받아야 하고
2) 임차인이 주민등록 전입을 하여야 하며
3) 보증금이 소액이어야 하는 조건을 갖추었다면 보증금의 일부를 다른 선순위자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
여기서 보증금의 기준은 임대차 계약일이 아닌 담보 물건 (근저당권 등) 설정일 기준으로,
예를 들어 경기도 안산 (광역시 및 이외 수도권)에서 보증금 5000만원에 월세 50만원을 내고 살고 있던 A씨의 경우
그 주택이 경매에 넘어가면 2023년 기준으로 2800만원은 우선적으로 배당받아가고 나머지 보증금 2200만원에 대해서는
후순위로 배당을 받아가게 됩니다.
따라서 A씨의 경우 보증금 걱정을 안하려면 2800만원 이하로 보증금을 맞추는게 좋습니다.
그런데 근저당 설정일이 2018년 10월이라면 A씨의 최우선변제액은 2,000만원으로 줄어듭니다.
그러므로 임대차 계약 시 근저당 설정일 기준으로 최우선 변제액을 확인하고 보증금을 최우선변제액 이내로 맞춰
월세 계약을 하는 것이 안전합니다.
오늘 많은 내용을 학습했는데요, 우리의 실생활과 연계되 있으니 다들 집중하며 경청하는 모습이십니다.
특히 제 옆에 앉으신 분은 강사님의 강의 뿐 아니라 PPT 슬라이드를 사진으로 찍고 공책에 필기까지 열심히 하시며 집중하는 모습이네요.
다음차시는 <권리분석>- 공매재산 종류별 권리분석시간으로 만나뵙도록 하겠습니다.
모두 수고하셨습니다.
중장년사업지원단 이명옥
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